Mit der Werft Korneuburg haben sich SIGNA und die Stadt zum Ziel gesetzt, ein einzigartiges, nachhaltiges Stadtquartier am Wasser in Korneuburg zu entwickeln, das hohe Wohn- sowie naturnahe Lebensqualität und zugleich Arbeitsplätze, Freizeitangebote und Dienstleistungen bietet.
Viele Jahre vor dem Einstieg von SIGNA im Jahr 2019 wurde bereits unter tatkräftiger Unterstützung der Bürgerbeteiligung seitens der Stadt Korneuburg ein Projekt entwickelt. Die Liegenschaft besticht durch die einzigartige Lage. Es ist die letzte verbaubare Fläche in dieser Dimension an der Donau in Österreich. Daher hat SIGNA die Liegenschaften vom Projektentwickler BOP inkl. der Masterplanungen gekauft.
Generell stellt der Zugang zum Wasser traditionell eine hohe Qualität für eine Stadt dar. So sind in vielen Städten Wasserlagen die beliebtesten Lebensräume und häufig übernehmen ehemalige Hafengebiete – vor allem in den nördlichen Städten Europas – eine Schlüsselstellung als Entwicklungsstandorte für attraktive Stadtteile. Neben den Wasserflächen bietet der Auwald eine natürliche Erweiterung des Lebensraums. Eine exzellente öffentliche Anbindung via ÖBB, die Nähe zur A22 bzw. S1 sowie der direkt am Areal gelegene Donauradweg ermöglichen eine hervorragende Erreichbarkeit des Umlands und Wien. Zudem stellt Korneuburg eine Wachstumsregion dar: Die Bevölkerungszahl steigt behutsam, aber kontinuierlich mit dem selbstdefinierten Ziel von rund 18.000 bis 20.000 Einwohnern bis 2035. Auch immer mehr Betriebe siedeln sich in Korneuburg an, die für ein starkes wirtschaftliches Wachstum sorgen. Neue Bauflächen zur Deckung des Wohnungs- und Wirtschaftsbedarfs werden dringend benötigt. Aufgrund der nachhaltigen Ausrichtung der SIGNA Gruppe werden auch keine „belasteten“ oder nicht gewidmeten Flächen mehr gekauft, sondern ausschließlich Liegenschaften, die eine Baulandwidmung aufweisen und/oder schon sehr lange bebaut waren.
Mit der Werft kommt Korneuburg nach langem vollständig und hochwassersicher an der Donau an. Das war auch ein deklariertes Ziel der Planungen durch die Stadt inklusive der Bürgerbeteiligung – nachzulesen in der Publikation „Alte Werft – Neue Ideen“. Darüber hinaus braucht die Stadt diese Erweiterung aus vielen Gründen. Zum einen positioniert sich Korneuburg mit der Entwicklung der Werft weiterhin als selbstbewusste Stadt mit Jahrhunderte alter Tradition, Persönlichkeit und Charakter gegenüber der stetig wachsenden Metropole Wien. Die Werft ist damit ein strahlendes Signal der Unabhängigkeit. Darüber hinaus ist sie auch ein wesentlicher Meilenstein im diskret geführten Wettbewerb um Prestige und regionale Aufmerksamkeit der Städte am Donauufer. Dieser konstruktive Dialog ist aber ausschließlich mit dem Anspruch von Exzellenz, Innovationskraft und Alleinstellung zu führen. All das verspricht die Werft.
Die Industriebrache soll zu einem coolen, lebendigen Stadtquartier an der Donau entwickelt werden. Es soll ein vielfältiges Quartier für Wohnen, Arbeiten, Kultur, Veranstaltungen, Freizeit, Gastronomie, Dienstleistungen, Bildung und öffentliche Nutzungen geschaffen werden.
Mitte des Jahres 2022 wurde der Kooperationsvertrag zwischen SIGNA, Stadt Korneuburg und SEFKO unterschrieben. Dieses Konvolut regelt detailliert die Entwicklung des Stadtteils und ist öffentlich. Aktuell wird die Stadtentwicklung hinsichtlich ihrer Ausgestaltung auf neue Beine gestellt. Es wird an einer Variante ohne Autobahnanschlussstelle gearbeitet. Der Baubeginn ist daher in zwei bis drei Jahren. Zuvor bedarf es noch des Abschlusses der Umweltverträglichkeitsprüfung, eines Beschlusses des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans, und der Baubewilligung.
Die Bebauung ist grundsätzlich in zwei Etappen geplant. Die Bauphasen der ersten Etappe sollen sich über rund zehn bis zwölf Jahre erstrecken. Sollte innerhalb dieser Zeit die Autobahn-Anschlussstelle errichtet werden, folgt eine weitere Etappe, die dann noch einmal rund fünf bis acht Jahre dauern wird. Insgesamt also bis zu 20 Jahre.
Die Bebauung der einzelnen Etappen muss zügig umgesetzt werden. Der Grund dafür liegt in der Verwertung. Niemand kauft oder mietet eine Wohnung, wenn er/sie dann die nächsten Jahre neben oder mitten in einer Baustelle wohnt. Das gleiche Argument gilt für Geschäfte, Lokale oder Infrastruktureinrichtungen wie Kindergarten etc. Man wird diese Unternehmen nur dann für die Werft/Korneuburg gewinnen können, wenn auch eine kritische Größe an Bewohnern und Besuchern erreicht ist, um die Frequenz zu garantieren.
Betrachtet man das gesamte Entwicklungsgebiet im Ausmaß von rund 15 Hektar dann stehen davon rund 51% der Flächen (77.900 m²) im Eigentum von SIGNA und 49% der Flächen (76.300 m²) im Eigentum der Stadt Korneuburg. Um die späteren Baufelder hinsichtlich der Errichtung der Objekte ideal konfigurieren zu können ist aktuell eine Bereinigung der Eigentumsverhältnisse in Verhandlung.
Die Grundstücke auf der Halbinsel sind als Bauland Betriebsgebiet gewidmet, während auf dem Festland teilweise die Widmung „Bauland-Kerngebiet“ bzw. „Bauland-Betriebsgebiet“ vorliegt. Gem. § 16 Abs 2 NÖ BO ist das Kerngebiet „für öffentliche Gebäude, Versammlungs- und Vergnügungsstätten, Wohngebäude sowie für Betriebe bestimmt, welche sich dem Ortsbild eines Siedlungskernes harmonisch anpassen und keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen.“
Gem. § 16 Abs 3 NÖ BO ist das Betriebsgebiet für „Bauwerke solcher Betriebe bestimmt, die keine übermäßige Lärm- oder Geruchsbelästigung und keine schädliche, störende oder gefährliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen und sich – soweit innerhalb des Ortsbereiches gelegen – in das Ortsbild und die bauliche Struktur des Ortsbereiches einfügen. Betriebe, die einen Immissionsschutz beanspruchen oder voraussichtlich mehr als 100 Fahrten von mehrspurigen Kraftfahrzeugen pro ha Baulandfläche und Tag – abgestellt auf den jährlich durchschnittlichen täglichen Verkehr an Werktagen – erzeugen, sind unzulässig.“
Seit der Schließung des Betriebes der Schiffswerft 1993 wurde das Hafenareal kaum genutzt. Die meisten denkmalgeschützten Hallen stehen überwiegend leer. Temporär werden Veranstaltungen durchgeführt (Bspw. ca. 20 bis 30 Veranstaltungen pro Jahr in der Halle 55). Auch diverse Büros sind in untergeordnetem Ausmaß vermietet. Im Sommer belebt der Beach Club und das „Werft-Bad“ die Werft Mitte. Seit dem Abbruch der Schiffbauhallen auf der Halbinsel im Jahr 2020 als Vorgriff auf die Stadtentwicklung ist diese Liegenschaft bestandsfrei.
Das ist keine Option. Die große Schiffbauhalle – mit mehr als 20 Meter Firsthöhe und über 200 Meter Länge – und diverse Nebengebäude inklusive betonierter Vorplätze wurden als vorgezogene Maßnahme des Projekts bereits im Jahr 2020 abgebrochen. Die Grundstücke sind als Bauland Betriebsgebiet gewidmet. Daher besteht auch ein Rechtsanspruch des Grundeigentümers die Liegenschaften zu bebauen. D.h. es wäre jederzeit möglich die Halbinsel zu asphaltieren oder erneut mit Lagerhallen zu bebauen. Das ist aber definitiv nicht Ziel der Entwicklung.
In Zukunft soll die Werft ein lebendiges Quartier sowohl für die Bewohner der Stadt Korneuburg, neu zugezogene Korneuburger als auch neu angesiedelte Unternehmen und Besucher werden. Ein hoher Anteil leistbaren Wohnens soll die sozial heterogene Zusammensetzung forcieren. Sowohl Singles als auch Paare, junge Familiengründer, Familien und Senioren werden durch zielgruppenspezifische Angebote angesprochen. Insgesamt ist das Werftareal ideal für Menschen, die sowohl einen urban geprägten Lebensstil als auch die Nähe zur Natur wertschätzen und wünschen.
Es ist einer der elementaren Bebauungsgrundsätze, den Zugang zum Wasser uneingeschränkt offen zu halten. Sämtliche Uferlinien werden aufwändig gestaltet und damit auch für alle erlebbar. Es gibt keine privaten Flächen entlang der Uferlinien. Damit wird im Vergleich zum status quo eine deutliche Verbesserung erreicht. Denn aktuell sind viele dieser Zonen nicht nutzbar.
Wie im, 2022 zwischen der Stadt Korneuburg, SIGNA und SEFKO unterschriebenen Kooperationsvertrag geregelt, wird für die Festland-Flächen die Widmung „Bauland-Kerngebiet“ und für die Halbinsel-Flächen „Bauland-Wohngebiet“ angestrebt, wobei die Gewerbeflächen eine Widmung erhalten sollen, die eine Wohnnutzung ausschließt. Die Bauklasse VII soll dabei nicht überschritten werden.
Es wurde ein Teilungsplan erstellt, der wiederum die Basis für die Durchführung des so genannten Baulandumlegungsverfahren ist. Das ist ein von Amts wegen seitens des Landes Niederösterreich durchgeführtes Verfahren – eingeleitet von der Gemeinde – mit dem Ziel die Flächenbereinigung durchzuführen. Das Verfahren wurde noch nicht eingeleitet. Zuvor muss noch ein Vermesser die Trennstücke ermitteln, die danach von einem Sachverständigen bewertet werden, um den Saldenausgleich zu ermitteln.
Es existieren bereits Hochwasserschutzeinrichtungen auf dem Festland, die 2016 in Hinblick auf eine spätere Bebauung errichtet wurden. Das Investitionsvolumen lag bei über zehn Mio. Euro, die von Bund, Land und Stadtgemeinde Korneuburg getragen wurden. Die „Halbinsel“ wird im Zuge der geplanten Baumaßnahmen auf ein 200jähriges Hochwasser zuzüglich eines wirksamen Sicherheitspuffers ausgerichtet. D.h. das Niveau wird dort um rund einen Meter angehoben.
Die Planung sieht vor, die Werft als Teil der Stadt an das bestehende Zentrum anzubinden. Letztendlich ist die Herausforderung, die aufgrund der Industriegeschichte und des Autobahnbaus entstandenen Grenzen zu überwinden, indem man Korneuburg – gemäß dem durch die Bürgerbeteiligung formulierten Ziel – endlich an die Donau führt.
Die neue Werft wird deshalb mittels einer direkten Wegverbindung unter der Autobahn durch, über den Bahnhof, an die Stadtmitte angebunden. Darüber hinaus wird ein feinmaschiges Wegnetz angelegt, um den Landschaftsraum und die attraktiven Uferzonen zu erschließen. Zudem wird es eine Vielzahl an Kultur- und Freizeitangeboten geben, die verschiedene Zielgruppen ansprechen soll.
Die wirkungsvollste Methode, Stadtteile miteinander zu verbinden ist es neue Stadtteile mit Attraktionen wie einer lebendigen Nutzungsmischung und belebten Erdgeschosszonen aufzuladen.
Die Entwicklung eines lebendigen Stadtteils kann niemals nur auf eine Zielgruppe ausgerichtet sein, sondern basiert auf den Grundsätzen von Durchmischung und Diversität aller sozialen Schichten, Altersgruppen und Nutzungen, sowie einer umfassenden sozialen, ökonomischen, ökologischen und kulturellen Nachhaltigkeit. Am Standort wird es daher sowohl leistbares Wohnen als auch freifinanzierte Bereiche geben, damit die unterschiedlichen Bedürfnisse der verschiedenen NutzerInnen abgedeckt werden.
Ziel ist darüber hinaus eine heterogene Durchmischung des öffentlichen Raums von Besuchern des Werftareals und Einwohnern. Ein entscheidendes Kriterium dabei ist den ganzen öffentlichen Raum durchgehend inklusiv, also „barrierefrei“ erlebbar zu machen. Explizit nicht angestrebt ist diesem Motto folgend beispielsweise der Betrieb eines Luxusrestaurants.
Im Werftareal wird freifinanzierter und leistbarer sowie geförderter Wohnbau für die unterschiedlichen Zielgruppen realisiert (damit eine soziale Durchmischung ermöglicht wird). Der Anteil des leistbaren Wohnens an der geplanten Wohnnutzung wird zwischen 20 und 30 Prozent liegen.
Die Werfthallen inklusive der betonierten Vorplätze haben – vor ihrem Abbruch im Jahr 2020 – einen sehr großen Teil der Halbinsel versiegelt. Durch die Neubebauung mit großen begrünten Freiflächen und Gründächern, die Wasser speichern können und an Hitzetagen wieder abgeben und so nebenbei für Kühlung sorgen wird generell im ganzen Areal sogar eine Entsiegelung der Flächen angestrebt.
Das Thema Bodenversiegelung wird derzeit intensiv diskutiert. Pro Tag werden in Österreich mehr als 11 Hektar neu versiegelt. Grundsätzlich sind daher bei der Schaffung von neuem Wohnraum bereits versiegelte Flächen die einzige Alternative. Wo also, wenn nicht auf einer Industrieleiche mit aufrechter Widmung „Bauland Betriebsgebiet“ und „Bauland Kerngebiet“, sollte ein neuer, cooler Stadtteil entstehen. Auch darf das Thema Höhenentwicklung kein Tabu mehr sein, wenn der neuen Bodenversiegelung ein Ende gesetzt werden soll. Es ist eine einfache Rechnung: Allgemeines Verständnis unter allen nachhaltig denkenden Raumplanern ist, einen Schlussstrich unter die weitere Zersiedelung und „Verhüttelung“ Österreichs zu ziehen. Das bedeutet im Umkehrschluss auch, über Höhe zu diskutieren.
Nachhaltigkeit ist in allen Aspekten speziell mit ihren Teilbereichen Mobilität, Energiegewinnung, Natur- und Freizeitorientierung und höchste architektonische Qualität eine der tragenden Projekteigenschaften. Das Vorhaben leistet durch direkte energieerzeugende Maßnahmen und Vorkehrungen Beitrag zum Entwicklungsziel Korneuburgs eine energieautonome Stadt zu werden.
Die direkte und barrierefreie Anbindung sowohl an das Stadtzentrum von Korneuburg als auch Wien, ermöglicht es Bewohnern außerdem sich zu Fuß, mit dem Rad oder der Bahn zu bewegen und ermöglicht somit ein „autofreies“ Wohnen oder Arbeiten. Das zukunftsweisende Verkehrskonzept verbindet unterschiedliche Verkehrssysteme zu einem fairen Lebensraum, in dem Langsamkeit und Chancengleichheit Vorrang haben.
Es werden mehrere Energiezentralen geplant, in der die Umweltenergiequellen zusammengeführt werden und aus der Wärme und Kälte bereitgestellt wird. Die Energiezentralen der Baufelder werden für eine Anbindung an eine Anergieleitung vorbereitet, um die Synergieeffekte zwischen den einzelnen Nutzungen zukünftiger Gebäude zu ermöglichen.
In den Energiezentralen befinden sich sämtliche Anlagen für die Bereitstellung und Verteilung von Wärme und Kälte. Herzstück sind die Wärmepumpenanlagen. Für die Wärme- und Kälteversorgung werden Erdsonden, Solarthermie und die Nutzung der Umgebungsluft herangezogen. Mithilfe den Erdwärmesonden kann das Erdreich als saisonaler Speicher genutzt werden. In den Sommermonaten wird hierbei den Gebäuden überschüssige Wärme entzogen. Dadurch werden die Gebäude abgekühlt. Diese überschüssige Wärme wird in die Erdsonden transportiert und heizt den Erdboden um die Erdsonden auf. Im Winter kann dem Erdboden diese Wärme wieder entzogen werden und zur Beheizung der Gebäude verwendet werden. Sowohl die Energiequellen (Erdsonden, Grundwasser und Außenluft) als auch die Wärmepumpen/Kältemaschinen benötigen für ihren Betrieb Strom. Dieser Strom wird, so weit wie möglich, ebenfalls lokal mittels Photovoltaik-Anlagen erzeugt.
Ein detailliertes Mobilitätskonzept für die Werft ist in Ausarbeitung, dessen Rückgrat die Gleichstellung der motorisierten und nicht motorisierten Verkehrsteilnehmer und der Abbau der Zugangsbarrieren zu alternativen Verkehrsträgern darstellt. Zahlreiche Sharing Angebote von E-Scootern, E-Lastenrädern, E-Bikes und Elektroautos werden an mehreren Punkten der Werft zur Verfügung stehen. Eine hochrangige Fuß- und Radwegverbindung soll die Attraktivität der Erschließung des Bahnhofs sicherstellen. Die Kunst wird aber vor allem darin liegen, bis ins letzte Detail ausgeklügelte Lösungen zu implementieren, die den Komfort der Nutzung von Fahrrad & Co dermaßen erhöhen, dass es eine „echte Alternative“ darstellt, das Auto stehen zu lassen. Auf den oberirdischen Flächen im Projektgebiet wird der nichtmotorisierte Verkehr priorisiert.
Das zukünftige Werftareal ist ein mit der Stadt eng verbundener Stadtteil, mit einem lebendigen Stadtteilzentrum und einer gemischten Nutzung. Um die Halbinsel mit dem Festland zu verbinden, wird eine mindestens vier Meter breite Brücke für den Fußgänger- und Radverkehr errichtet.
Der Werftspitz als öffentlich zugängliche Freifläche bleibt in der Form und Größe, wie dies im Zuge der Rahmenplanerstellung festgelegt wurde bestehen und wird ein wesentlicher Bestandteil der Freiraumqualitäten. Seine Gestaltung ist als naturnaher Freiraum im Sinne der Biodiversitätsförderung geplant.
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